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| Stichwort | English | Beschreibung |
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| Schriftform beim gewerblichen Mietvertrag | written form for commercial or business lease | Nach § 550 BGB bedarf jeder Mietvertrag, der für länger als ein Jahr geschlossen wird, der Schriftform. Wird diese nicht beachtet, gilt der Vertrag als auf unbegrenzte Zeit geschlossen und kann nach Ablauf eines Jahres mit gesetzlicher Frist gekündigt werden. Bei Gewerbemietverträgen könnte eine Kündigung damit spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres stattfinden (vgl. § 580a Abs. 2 BGB). Eingehalten ist die Schriftform bei einem Mietvertrag, wenn er alle wesentlichen Vertragsbedingungen schriftlich festhält – u.a. das Mietobjekt mit genauer Bezeichnung, die zu zahlende Miete, etwaige Nebenkosten, die Dauer sowie die Vertragspartner des Mietverhältnisses. Das Mietobjekt muss genau bestimmbar sein, Lage und Beschaffenheit sollten beschrieben werden. Wichtig ist besonders bei größeren Gebäudekomplexen eine genaue Beschreibung, welche Gebäude und Nebengebäude oder welche Räumlichkeiten in dem Gebäude vermietet werden sollen (z.B. auch Parkplätze, Garagen, Keller, Serviceräume, technische Anlagen etc.). Die Schriftformerfordernis erlangt besondere Bedeutung im gewerblichen Mietrecht, da hier oft befristete Mietverträge mit besonders langen Laufzeiten geschlossen werden – 10 bis 15 Jahre sind in manchen Branchen normal. So mancher Mieter versucht vorzeitig aus einem solchen Vertrag wieder herauszukommen, indem er damit argumentiert, dass beim Vertragsabschluss die Schriftform nicht eingehalten worden sei – womöglich durch ihn selbst. In der Regel geht es dabei um Verträge, die zwar schriftlich geschlossen wurden, bei deren schriftlichem Inhalt jedoch einzelne Formalien zweifelhaft sind. Einige Beispiele: Bei einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) müssen grundsätzlich alle Gesellschafter unterschreiben. Unterzeichnet nur einer von 15 Gesellschaftern den Mietvertrag, setzt aber einen Stempel der Gesellschaft daneben, hat er den Vertrag in Vertretung für alle Gesellschafter unterschrieben. Der Vertrag ist wirksam und die Schriftform eingehalten (Bundesgerichtshof, Urteil vom 23.01.2013, Az. XII ZR 35/11). Eine GmbH war als Mieter aufgetreten. Im Mietvertrag waren zwei Gesellschafter als Vertretungsberechtigte genannt. Der Vertrag wurde jedoch von jemand ganz anderem unterschrieben, und zwar mit dem Zusatz „i.V.“. Die GmbH berief sich Jahre später darauf, dass mangels Vertretungsmacht des Unterzeichners die Schriftform nicht gewahrt gewesen sei. Der Bundesgerichtshof sah dies anders: Durch den Zusatz „i.V.“ war nach Ansicht des Gerichts eindeutig, für wen (nämlich für die GmbH) der Unterzeichner den Mietvertrag abschließen wollte. Die Schriftform sei durch eine Unterschrift „in Vertretung“ gewahrt. Ob der Unterzeichner vertretungsberechtigt gewesen sei, habe mit der Frage der Schriftform nichts zu tun. An der Wirksamkeit des Vertrages könne nicht gezweifelt werden, da die GmbH die vereinbarte Miete gezahlt und den Vertragsabschluss dadurch in jedem Fall nachträglich genehmigt habe (Bundesgerichtshof, Urteil vom 19. September 2007, Az. XII ZR 121/05). Ein möglicher Weg, um derartige Argumentationen von vornherein auszuschließen, ist die Verwendung einer Schriftformvorsorgeklausel im Gewerbemietvertrag. |
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